בתים משותפים – תוספות בניה וזכויות בניה

עו"ד אורי אסא

עו"ד אורי אסא

עו"ד אורי אסא, חבר לשכת עורכי הדין בישראל משנת 1997 ובוגר הפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב. בעל סיווג בטחוני גבוה המאפשר ייצוג גופים וחברות שעיסוקם מחייב סיווג זה. כמוכן בעל רשיון נוטריון ממשרד המשפטים וכן חבר ועדת הקנין והמקרקעין של לשכת עורכי הדין ומגשר מוסמך.

צור קשר

תופעה נפוצה בשנים האחרונות הינה ביצוע של תוספות בניה בבתים משותפים קיימים.

הבנייה הנוספת יכולה להתבטא בצורות שונות, הרחבת הדירות הקיימות, בנייה על גג הבנין, הוספת מרפסות וכד'. הבנייה הנוספת מאפשרת לדיירים לשפר את תנאי מגוריהם ולהעלות את ערך רכושם מבלי שידרשו למכור את דירתם ולרכוש דירה חדשה, כך שגם מבחינה כלכלית מדובר בדרך כלל בפעולה כדאית.

יחד עם זאת, הבירוקרטיה הכרוכה בתוספת בנייה אינה מועטה ומצריכה, בראש ובראשונה הסכמות של יתר הדיירים בבנין, וכן פעולה מול רשויות שונות כגון הרשות המקומית/הועדה לתכנון ובניה ובמקרים מסוימים מול רשויות המס ומינהל מקרקעי ישראל.

חוק המקרקעין שעוסק בנושא קובע, כי לשם הרחבה של דירה בבית משותף נדרשת הסכמת הבעלים של שלושה רבעים מהדירות בבנין ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד אליהן (הרכוש המשותף צמוד לכל אחת מהדירות בשיעור שנקבע בתקנון הבית המשותף).

כמובן שעל מנת שתתאפשר בניה נוספת כלשהי צריכה להיות תוכנית מאושרת לכך על ידי רשויות התכנון.

בתחום של תוספות בנייה קיימת חשיבות להכרת שני מושגים "הצמדה" ו"זכויות בנייה".

"הצמדה" משמעה שטח מסויים מהרכוש המשותף שהוצא מכלל הרכוש המשותף והוקנה לאחד הדיירים בבנין (חצר, גג, מחסן וכד'). בענין זה אם בעל דירה מסויימת מעונין בבניה בשטח מסויים שלא הוצמד לדירתו אלא מהווה רכוש משותף (לדוג' גג הבנין), עליו לקבל את הסכמת בעלי הדירות בשיעור המפורט לעיל להצמדתו לדירתו.

המונח "זכויות בניה" מתאר את היקף הבניה המותר בקרקע מסויימת ונקבע על ידי רשויות התכנון.

כעקרון, זכויות בניה (או אחוזי בניה), מהווים אף הם רכוש השייך לכלל הדיירים, זולת אם הוקנו לבעל דירה מסויימת. לשם בניה נוספת נדרש שלבונה יהיו זכויות בניה בשיעור התואם את הבניה המבוקשת. שוב, אם בעל דירה מסויימת מבקש לנצל את זכויות הבניה של הבנין, עליו לקבל את הסכמת בעלי הדירות לכך.

לסיכום, אף שמדובר בהליך כדאי כלכלית, קיימות לא מעט משוכות בדרך, ולכן יש לכלכל היטב מראש את הצעדים על מנת לצלוח אותו כראוי.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה מיועדת בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סגירת תפריט
סגור
צור קשר
close slider

מצדה 7 (בנין ב.ס.ר. 4 קומה 27), בני ברק, מיקוד 5126112
טל. 03-5755553
פקס. 03-5755688
דוא"ל. uri@assa-law.co.il